שוק הנדל"ן האמריקאי מהווה מוקד משיכה למשקיעים ישראלים רבים המחפשים אפיקי השקעה יציבים עם פוטנציאל תשואה אטרקטיבי. רבים נרתעים מההשקעה בשל התפיסה שנדרש הון התחלתי גבוה, אך האמת היא שאפשר להיכנס לשוק גם עם תקציב מוגבל. במאמר זה נסקור את האפשרויות העומדות בפני משקיעים מתחילים ואת הדרכים להשקיע בנדל"ן בארה"ב גם עם הון התחלתי נמוך יחסית.
למה דווקא נדל"ן בארה"ב?
שוק הנדל"ן האמריקאי מציע מספר יתרונות ייחודיים למשקיעים הישראלים:
- יציבות פוליטית וכלכלית יחסית
- מערכת משפטית מפותחת המגנה על זכויות משקיעים
- מגוון רחב של שווקים ומחירים
- תשואות שכירות אטרקטיביות בהשוואה לישראל
- פוטנציאל להשבחת נכסים
אפשרויות השקעה בתקציב נמוך
בניגוד לדעה הרווחת, לא נדרשים מאות אלפי דולרים כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן בארה"ב. הנה מספר אסטרטגיות להשקעה בתקציב נמוך:
השקעה בנכסים בערים משניות
בעוד שהמחירים בערים הגדולות כמו ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו גבוהים מאוד, ערים משניות כמו קליבלנד, דטרויט, ממפיס ואטלנטה מציעות נכסים במחירים נמוכים יותר עם תשואות שכירות גבוהות. ניתן למצוא בתים בערים אלו החל מ-50,000 דולר, עם תשואות שנעות בין 8%-12% ברוטו.
קרנות REIT ומוצרים פיננסיים
עבור אלו שרוצים להיחשף לשוק הנדל"ן האמריקאי אך אין ברשותם תקציב לרכישת נכס שלם, קרנות ריט (REIT) מהוות אופציה מצוינת. אלו הן קרנות המשקיעות בנכסי נדל"ן מניב ומאפשרות כניסה להשקעה גם בסכומים של אלפי דולרים בודדים.
השקעה משותפת עם שותפים
אופציה נוספת היא חבירה למשקיעים נוספים ורכישת נכס במשותף. שיטה זו מפחיתה את ההון העצמי הנדרש מכל משקיע ומאפשרת פיזור סיכונים. יריב גולן – השקעות נדל"ן בארה"ב מציע מודלים שונים של השקעות משותפות המתאימים גם למשקיעים עם תקציב מוגבל.
היבטי מימון להשקעה בתקציב נמוך
אחד האתגרים המרכזיים בהשקעת נדל"ן בארה"ב הוא השגת מימון. למשקיעים זרים, האפשרויות מצומצמות יותר מאשר לאזרחים אמריקאים, אך עדיין קיימות מספר אפשרויות:
- מימון מבנקים אמריקאים – בדרך כלל דורשים הון עצמי של 30%-40%
- מימון מחברות אשראי פרטיות – גמישות יותר אך ריביות גבוהות יותר
- מימון מוכר – לעיתים המוכר מוכן לממן חלק מהעסקה
- משכנתא בישראל על נכס קיים – שימוש בנכס בישראל כבטוחה למימון הנכס בארה"ב
שיקולי מיסוי ורגולציה
השקעת נדל"ן בארה"ב כרוכה בהיבטי מיסוי ורגולציה שחשוב להכיר:
בארה"ב קיימים מיסים על הכנסות שכירות ומס שבח על מכירת הנכס. לישראל ולארה"ב יש אמנת מס למניעת כפל מס, אך חשוב להתייעץ עם מומחה מס בעל ניסיון בהשקעות חוצות גבולות. כמו כן, מומלץ להקים חברה אמריקאית (LLC) לצורך ההשקעה, מה שמספק הגנה משפטית וגמישות במיסוי.
טיפים למשקיעים מתחילים
להלן מספר המלצות למשקיעים המעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי בתקציב מוגבל:
- בצעו מחקר שוק מעמיק – בדקו מגמות דמוגרפיות, שיעורי פשיעה, איכות בתי ספר וגורמים נוספים המשפיעים על ערך הנכס
- בנו צוות מקומי אמין – מנהל נכס, איש תחזוקה, רואה חשבון ועורך דין המכירים את השוק המקומי
- התחילו קטן – עדיף להתחיל עם נכס אחד ולצבור ניסיון לפני הרחבת הפורטפוליו
- שימו לב לעלויות הנלוות – מיסי מקרקעין, דמי ניהול, ביטוח ותחזוקה יכולים להשפיע משמעותית על הרווחיות
- תכננו את אסטרטגיית היציאה – הגדירו מראש את מטרת ההשקעה ואופק הזמן
סיכום
השקעת נדל"ן בארה"ב בתקציב נמוך היא אפשרית בהחלט, אך דורשת למידה מעמיקה ותכנון קפדני. באמצעות בחירה נכונה של שווקים, אסטרטגיות מימון חכמות והקמת צוות מקצועי, משקיעים ישראלים יכולים ליהנות מהיתרונות שמציע שוק הנדל"ן האמריקאי גם עם הון התחלתי מוגבל. השקעה מושכלת בנדל"ן בארה"ב יכולה להוות נכס משמעותי בפורטפוליו ההשקעות שלכם ולספק הכנסה פסיבית ויציבה לאורך זמן.
אודות המחבר
השארת תגובה