השקעות נדל"ן בארה"ב הפכו לאפיק השקעה פופולרי בקרב משקיעים ישראלים בשנים האחרונות. שוק הנדל"ן האמריקאי מציע הזדמנויות רבות, אך גם טומן בחובו סיכונים משמעותיים למי שאינו מכיר את הכללים והמאפיינים הייחודיים שלו. במאמר זה נסקור את הטעויות הנפוצות ביותר שמשקיעים עושים ונציע דרכים להימנע מהן.
חוסר הבנה של השוק המקומי
אחת הטעויות הגדולות ביותר היא להשקיע באזור שאינכם מכירים היטב. שוק הנדל"ן בארה"ב שונה מאוד ממדינה למדינה ואפילו בין ערים סמוכות. לפני שמשקיעים, חשוב לחקור היטב את המגמות בשוק המקומי, שיעורי הצמיחה הכלכלית, שוק התעסוקה והביקוש לנדל"ן באזור.
כפי שממליץ יריב גולן – השקעות נדל"ן בארה"ב, "השקעה מוצלחת מתחילה בהבנה מעמיקה של השוק המקומי והדינמיקה שלו. לעולם אל תשקיעו במקום שלא ביקרתם בו או לא חקרתם לעומק."
התעלמות מהוצאות נלוות
משקיעים רבים מתמקדים רק במחיר הרכישה ובתשואה הפוטנציאלית, ומתעלמים מההוצאות הנלוות שיכולות לשחוק את הרווחיות:
- מיסים מקומיים (Property Tax) – שונים מאוד בין המדינות השונות
- ביטוחים – כולל ביטוח מבנה, אחריות וביטוחים ייחודיים לאזורים מועדים לאסונות טבע
- דמי ניהול לחברות ניהול נכסים – בין 8% ל-12% מההכנסה החודשית
- הוצאות תחזוקה ותיקונים – מומלץ להקצות כ-1%-2% משווי הנכס מדי שנה
- תקופות ללא שוכר (Vacancy) – יש לקחת בחשבון תקופות שבהן הנכס עשוי להישאר ריק
בחירת מימון לא מתאים
הבחירה במסלול המימון הנכון היא קריטית להצלחת ההשקעה. טעות נפוצה היא לקיחת משכנתא בתנאים לא אופטימליים או התעלמות מהאפשרויות השונות. בארה"ב קיימים מסלולי מימון רבים עם תנאים שונים למשקיעים זרים:
על פי נתוני TheMarker, ריביות המשכנתאות למשקיעים זרים גבוהות בכ-1%-1.5% מאלו המוצעות לתושבי ארה"ב, ודרישות ההון העצמי גבוהות יותר ועומדות על 30%-40% משווי הנכס.
התעלמות משיקולי מס
חוקי המס בארה"ב מורכבים ושונים מאלו שבישראל. משקיעים ישראלים חייבים להכיר את המשמעויות המיסויות של השקעתם:
- מס הכנסה פדרלי על הכנסות מהשכרה
- מס רווחי הון בעת מכירת הנכס
- מס ירושה אמריקאי שעשוי לחול על נכסים בארה"ב
- אמנת המס בין ישראל לארה"ב למניעת כפל מס
- מבנה התאגדות מתאים שיכול לסייע בהפחתת חבות המס
הסתמכות על ספקים לא אמינים
השקעה מרחוק דורשת הסתמכות על אנשי מקצוע מקומיים. בחירה לא נכונה של שותפים עסקיים יכולה להוביל להפסדים משמעותיים:
לפי סקר שפרסם Ynet, כ-22% מהמשקיעים הישראלים בארה"ב דיווחו על ניסיון שלילי עם ספקי שירות מקומיים, מה שהוביל לירידה בתשואה או אפילו להפסדים.
התעלמות משיקולים משפטיים
המערכת המשפטית האמריקאית שונה מאוד מזו הישראלית, במיוחד בכל הנוגע לזכויות שוכרים ובעלי נכסים. חשוב להכיר את החוקים המקומיים הנוגעים ל:
- פינוי דיירים – תהליך שיכול להיות ארוך ויקר במדינות מסוימות
- חובות תחזוקה של בעלי נכסים
- חוקי תכנון ובנייה מקומיים
- הגבלות על העלאת שכר דירה במדינות מסוימות
סיכום
השקעות נדל"ן בארה"ב טומנות בחובן פוטנציאל רב, אך גם סיכונים משמעותיים. המפתח להצלחה הוא הכנה יסודית, מחקר מעמיק ובניית צוות מקצועי אמין. על ידי הימנעות מהטעויות הנפוצות שסקרנו במאמר זה, תוכלו להגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה של השקעתכם.
זכרו תמיד לבצע בדיקת נאותות (Due Diligence) מקיפה לפני כל השקעה, ולשקול היוועצות עם אנשי מקצוע המתמחים בהשקעות נדל"ן בינלאומיות, חשבונאות ומיסוי בינלאומי ומשפט אמריקאי.
אודות המחבר
השארת תגובה